lacasaylasdeudas

Usted le debe al banco $300,000.00. El banco le dió el préstamo en 2006, cuando todos pensaban que su casa valía $400,000.00. Hoy, su casa vale $150,000.00. Con razón (o lo que usted cree que es razón), se pregunta por qué el banco no reduce el capital del préstamo a $150,000.00, o a una cifra aproximando los $150,000.00. Después de todo, si se llevan la casa en una ejecución hipotecaria, no van a recibir más de $ 150,000.00 cuando la vendan, y pueden terminar recibiendo menos.

Mucha gente viene a mi oficina con sólo este escenario en mente. Más que tenerlo en mente, muchos han decidido que a menos que el banco les reduzca el capital al valor actual de la casa, se van. Esto es lo que yo les digo:

1. En primer lugar, compare su situación con la siguiente:

Digamos que su propiedad, en lugar de haber caído en valor, se hubiera valorizado y hoy valiera $600,000.00. Recuerde que el banco le prestó los $300,000.00 cuando su casa “valía” $400,000.00. ¿Qué diría usted si un funcionario del banco toca la puerta de su casa y le propone que el capital de su préstamo ahora es $500,000.00, debido a la valorización de su propiedad? Usted lo mandaría a buen sitio, ¿no? Esto se debe a que usted acordó pagarle al banco $300,000.00, pase lo que pase, ¿cierto? Y allí esta la respuesta a “¿por qué es que el banco no me reduce el capital del préstamo al valor actual de la casa?” Usted no tiene que compartir con el banco en las buenas, pero el banco no tiene que compartir con usted en las malas (tranquilo: no confunda “compartir” con “colaborar”. Siga leyendo).

2. En segundo lugar, consideren este ejemplo:

Digamos que usted le ha comunicado este ultimátum al banco: redúzcame el capital al valor actual de la casa, o llévesela en una ejecución hipotecaria. Imagínese un funcionario del banco, considerando su ultimátum. Si el banco reduce el capital al valor actual de la casa, pierde dos veces. ¿Cómo? Primero, se pierde el capital “botado”. Segundo, el capital restante será recuperado por el banco durante el plazo restante del préstamo. Contraste esto con la toma de la casa en una ejecución hipotecaria. El banco sólo pierde una vez, en la diferencia entre el capital ($300,000.00 en nuestro ejemplo) y el valor actual de la casa ($150,000.00 en nuestro ejemplo). El banco toma la casa, y el día que la venda, se queda con $150,000.00 en efectivo (menos los costos de cierre), de UN GOLPE. ¿Qué prefiere usted? $150,000.00 recuperados en el transcurso de AÑOS, o $150,000.00 en UN DÍA?

OK, así que después de estos dos baldes (cubos en nuestro Caribe) de agua fría, ¿qué esperanza puedo ofrecer a la persona que no puede pagar su hipoteca y debe más de lo que vale su casa? Dependiendo del lugar donde vive y, a veces, dependiendo del tipo de préstamo, el banco puede estar dispuesto a reducir algo del capital. Lo que el público tiene que entender es que la reducción del capital es la última herramienta que un banco utiliza para reducir el pago mensual de un préstamo hipotecario. Un banco que está dispuesto (no hay ley que obliga la modificación) a modificar un préstamo se acerca al problema de esta manera:

1. Reducción de la tasa de interés. Si la reducción de la tasa de interés no logra el objetivo (el pago mensual de la vivienda, incluyendo impuestos y seguro, sigue siendo demasiado elevado para los ingresos mensuales del prestatario), entonces…

2. La expansión del plazo. Lo mas probable es que su préstamo es pagadero sobre 30 años. El banco, para reducir la cuota mensual, puede expandir el plazo (de 30 años a un término mayor de los 30 años, pero probablemente no más de 40 años). Si la reducción de la tasa de interés y la ampliación del término no logran el truco, entonces…

3. Tolerancia en el capital. Tolerancia en el capital quiere decir que el banco toma un pedazo del capital y lo almacena (no confunda “almacenar” con “botar”). No se le cobra interés a esta porción almacenada. Si, después de haber reducido el interés, expandido el plazo y almacenado parte del capital, la cuota todavía no cabe dentro del presupuesto mensual, entonces…,

4. Reducción del capital. Si el banco llega a este punto, la reducción del capital, en la gran mayoría de los casos, es la cantidad MÍNIMA necesaria para lograr que el pago mensual sea posible para usted, el dueño de casa. No es la bonanza que muchos sin escrúpulos anuncian en los medios.

Usted debe saber que antes de dar el primer paso (la reducción de la tasa de interés), y antes de tomar cada paso sucesivo, el banco analiza la situación para determinar si sería mejor (para el banco) no modificar el préstamo. Mi papel en todo esto es presentar su caso de la mejor manera posible. He sido un abogado de bienes raíces durante 14 años, 13 de ellos en Miami. Yo sé cuales son los sectores más afectados por la crisis actual. Yo sé cuales son los préstamos a los que los bancos le tienen miedo y por lo tanto, más desean modificar, si es posible. Yo sé lo que los bancos están buscando en una solicitud de modificación, y lo que no quieren ver. Si alguna de las circunstancias descritas en este blog describen su actualidad, llámenos al 305-477-3000. Analizaremos su situación. La primera consulta es gratuita y siempre con un abogado. Somos Juan F. Albán, P.A., abogados de bienes raíces y bancarrota.